강남3구 및 용산 전역 토지거래허가구역 지정 – 주요 내용 및 전망

정부의 강남3구·용산구 토지거래허가구역 지정 발표

2025년 3월 19일, 정부와 서울시는 강남구, 서초구, 송파구(강남3구) 및 용산구 전역을 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했다. 이는 서울시가 지난 2월 12일 잠실, 삼성, 대치, 청담동 일대의 토지거래허가구역을 해제한 지 불과 35일 만에 정책을 번복한 것으로, 부동산 시장 안정화를 위한 긴급 조치로 평가된다.

 

이번 조치로 인해 강남3구 및 용산구의 모든 아파트는 일정 규모 이상의 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 매입자는 2년간 실거주해야 한다. 이는 갭투자를 통한 투기적 매매를 차단하고, 주택 가격 상승을 억제하기 위한 목적이다.

 

 

지정 배경

 

1. 집값 급등 및 투기 수요 증가

서울 강남권을 중심으로 주택 가격이 급등하고 있으며, 갭투자를 포함한 투기적 거래가 증가하면서 시장 불안이 가중되고 있다. 특히, 토지거래허가구역 해제 이후 강남3구에서 시작된 집값 상승세가 서울 전역으로 확산되는 조짐이 보이면서 정부가 강력한 규제를 다시 도입하게 되었다.

 

2. 시장 안정 필요성

정부와 서울시는 최근 서울 및 수도권 주택가격 상승 속도가 비정상적으로 빠르다고 판단하고 있다. 이에 따라 시장 과열을 방지하고, 실수요자를 보호하기 위한 선제적 대응이 필요하다는 입장이다.

 

3. 풍선효과 방지

지난 2월 일부 지역의 토지거래허가구역이 해제된 이후, 규제가 완화된 지역을 중심으로 투자 수요가 몰리는 현상이 발생했다. 이에 따라 정부는 강남3구 및 용산구를 포함한 특정 지역에 대한 전면적인 규제를 통해 투기 수요가 타 지역으로 확산되는 것을 방지하고자 한다.

 

주요 내용

• 대상 지역: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전역 (약 2,200개 단지, 40만 가구)
• 지정 기간: 2025년 3월 24일 ~ 9월 30일 (6개월간, 필요 시 연장 검토)
• 규제 내용:
  • 일정 규모 이상의 주택 매매 시 관할 구청장의 허가 필요
  • 매입자는 2년간 실거주 의무 (갭투자 차단)
  • 허가 없이 거래 시 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하 벌금 부과 가능

 

추가 조치 계획

 

1. 인근 지역 추가 지정 가능성

시장 과열이 지속될 경우, 마포구, 성동구 등 강남 인접 지역까지 토지거래허가구역을 추가 지정하는 방안을 검토 중이다.

 

2. 대출 및 금융 규제 강화

• 수도권 지역 주택담보대출 관리 강화
• 전세대출 규제 강화 (HUG 전세자금대출 보증비율 하향)
• 정책대출 금리 인상 검토 (디딤돌 대출 등 정책대출 증가세 조절)

3. 투기 및 이상 거래 단속 강화

• 국토부-서울시 합동점검반 운영
• 이상거래 및 집값 담합 집중 모니터링
• 자금조달계획서 제출 및 자금 출처 수시 조사

 

시장 반응 및 전망

1. 정책 신뢰도 하락 우려

토지거래허가구역 해제 후 불과 한 달여 만에 다시 규제가 도입되면서, 정부의 부동산 정책 신뢰도에 대한 논란이 커지고 있다. 전문가들은 잦은 정책 변화가 시장의 예측 가능성을 낮추고, 부동산 시장의 불확실성을 증가시킬 수 있다고 지적하고 있다.

 

2. 단기적인 집값 안정 가능성

강력한 규제가 적용됨에 따라 단기적으로는 주택 거래가 위축되면서 가격 상승세가 둔화될 가능성이 크다. 다만, 장기적으로는 정책 효과가 제한적일 수 있으며, 풍선효과로 인해 비규제 지역의 가격이 오를 가능성도 제기되고 있다.

 

3. 전문가 의견

• 단기적인 시장 안정 효과: "강남3구 및 용산구를 규제 대상으로 지정함으로써 단기적으로는 시장 안정화 효과가 있을 것으로 예상된다."
• 장기적인 시장 예측 어려움: "부동산 시장은 다양한 요인이 작용하기 때문에, 이번 조치가 장기적으로 어떤 영향을 미칠지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다."
• 정책 일관성 부족 문제: "잦은 정책 변경으로 인해 시장의 혼란이 가중될 수 있으며, 정책 신뢰도가 하락할 가능성이 크다."

 

결론

강남3구 및 용산구 전역의 토지거래허가구역 지정은 부동산 시장 과열을 억제하기 위한 강력한 조치로 평가된다. 하지만 정책의 잦은 변경이 시장의 혼선을 초래하고, 풍선효과로 인해 비규제 지역으로 투기 수요가 이동할 가능성도 존재한다. 이에 따라 정부와 서울시는 시장 상황을 면밀히 모니터링하고, 추가적인 보완 조치를 강구해야 할 것이다.